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阳光新业地产股份:业绩下降9成 财务费用率超50%

时间:2019-03-19 17:25:13  来源:  编辑:

  新浪财经讯 2019年3月15日,阳光新业地产股份有限企业(以下简称“阳光股份(6.330, -0.12,-1.86%)”)发布《2018年年度报告》,2018年实现营业收入2.89亿元,同比下降45.95%;归母净利润1146.4万元,同比下降92.48%;扣非归母净利润-1.12亿元,同比下降-190.08%;经营活动产生的现金流量净额-940.7万元,同比下降106.34%。

  企业称,归属于上市企业股东的净利润比去年同期下降较大,主要为2017年度转让部分控股子企业股权形成的投资收益较大,导致上期基数较高,因而本期下降幅度较大。

  调控下的房地产 聚焦租赁能否解忧

  阳光股份主营业务为投资性房地产出租与资产管理,以及存量住宅、商住等开发库存销售,其中,投资性房地产主要位于京沪蓉,主要业态为集中商业出租和办公出租。

  2018年以来,中国房地产政策在“房子是用来住的不是用来炒的” 基调下继续构建长短结合的制度体系,遏制房屋金融资产属性的投机需求,各地政府差别化分类调控措施逐步出台。导致房地产行业竞争加剧,行业集中度加速提升,中小房企面临更大挑战。

  2018年全年,阳光股份实现营业收入2.89亿元,同比下降45.95%。从收入结构来看,开发产品销售业务和投资性房地产业务贡献了企业大部分收入,并且由于销售业务的大幅下滑,导致2018年的第一大收入来源由销售房产变更为商业出租。

  2018年阳光股份开发产品销售业务实现营业收入5941.7万元,占总收入比例20.57%,同比下降77.77%,销售房产收入来源于北京阳光上东及成都锦尚项目的尾房和车位;投资性房地产业务实现营业收入1.63亿元,占总收入比例56.5%,同比下降11.68%。

  毛利率远高于行业龙头 财务费用率超过50%

  从盈利能力来看,2018年,阳光股份销售毛利率为79.32%,同比增长52.66%,然而由于费用率的增长,净利率不增反降,2018年净利润率为29.33%,同比下降17.59%。

  报告期内,销售费用率为12.91%,同比增长43.4%;管理费用率为37.62%,同比增长57.47%;财务费用率53.93%,同比增长20.57%。

  财务费用率占比过高侵蚀了大部分利润,并且远高于同行业。选取行业龙头万科A(29.150, -0.22,-0.75%)、保利地产(14.240, -0.16, -1.11%)作为可比企业。

  如下图所示,阳光股份的毛利率长期高于行业龙头。2017年,万科A和保利地产的销售毛利率分别为34.1%和31.05%,而阳光股份销售毛利率为51.96%,并且2018年还有大幅的增长。

  销售毛利率高于同行业的同时,各费用率也高于同行业龙头企业,其中财务费用率更是远超可比企业。2017年,万科A和保利地产的财务费用率分别为0.85%和1.63%,而阳光股份的财务费用率为44.73%,2018年更是增长到50%以上。

  从融资结构来看,企业债务主要是长期债务,每年需要承担高昂的资金成本,却无法实现足够的营业收入来分摊财务费用。

  2018年期末,阳光股份融资总额19.51亿元,其中银行贷款12.13亿元,融资成本4.9%~5.635%,融资期限5-12年;企业债券2.03亿元,融资成本9.5%,融资期限3年;信托融资5.35亿元融资期限,融资成本8%,融资期限3年。

  值得一提的是,2018年实现归母净利润1146.4万元,企业盈利全靠政府补助,报告期内,阳光股份全资子企业北京星泰房地产开发有限企业收到北京市怀荣区财政局2018年支撑区域企业经营发展转移支付资金人民币1.16亿元,但本次政府补助不具有可持续性。

  短期偿债能力弱 现金流净流出

  从偿债角度分析,2016年、2017年、2018年,阳光股份的资产负债率分别为62.33%、49.01%、43.31%,整体处于下降态势,低于国内同行业平均水平,为企业未来业务的发展储备了相应的财务杠杆空间。企业的流动比率分别为2.6、2.18、0.96,短期偿债能力较弱。

  企业货币资金账面仅有1.98亿现金,一年内到期的非流动负债9.12亿元,而且难以通过现金流入改善现金流情况。

  2018年阳光股份现金流情况整体变差,经营活动产生的现金流量净额为-940.7万元,同比下降106.34%;投资活动产生的现金流量净额为-1.78亿元;筹资活动产生的现金流量净额为-6.99亿元。

  轻资产能否绝地求生?

  随着房地产行业的快速发展,企业与行业龙头的差距拉大,在传统住宅开发领域企业没有足够竞争力,越来越多的企业开始尝试“长租公寓”等住房租赁业务,行业竞争已经从单纯的住宅销售向租赁运营等新业务发展,阳光股份亟需转变经营模式,在房地产行业中寻求生存。

  如何应对地产行业的新发展趋势?企业在年报中表示,鉴于近年来商业项目的过量供应及电商对传统商业项目的冲击,未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时,充分发挥企业对经营性物业的资产管理能力,通过轻资产模式实现股东回报和企业价值。

  2019年3月9日,阳光股份签署《股权转让协议》,拟将出让方所持北京道乐科技发展有限企业51.032%股权转让给DRAGON KING GLOBAL LIMITED (龙君环球有限企业),股权转让价格1.74亿元。预计本次交易通过股权转让给本企业本年度合并报表产生投资收益约2400万元左右。

  企业称,鉴于该标的资产已整租给第三方并存在长期租约,企业未来获取收益空间不大,企业及时从该物业退出,利于实现企业资产结构调整,增加企业利润、补充企业现金及降低企业负债,本次交易符合企业轻资产发展战略,有利于企业更加健康持续发展。(企业观察/小飞鼠 文)

  责任编辑:企业观察




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